Ba yếu tố quyết định sự chính xác giữa thiết kế so với thực thi gồm:
- Lòng tin tưởng của khách hàng dành cho đơn vị tư vấn thiết kế:
- Duyệt bản vẽ
- Duyệt dự toán
- Kiên định, không thay đổi trong suốt quá trình thi công
- Sự cam kết của nhà thầu thi công
- Bám sát thiết kế, biện pháp thi công và tiến độ đã được duyệt.
- Bất kỳ thay đổi ngoài dự kiến nào, cũng báo cáo về để ban quản lý có phương án tốt nhất cho các bên.
- Quá trình giám sát, quản lý chặt chẽ, kiểm tra phân đoạn trước, trong và sau thi công.
- Kiểm tra vật liệu đầu vào đúng tiêu chuẩn thiết kế
- Kiểm tra giữa chặng để bám sát biện pháp thi công đúng, cho kết quả đúng.
- Kiểm tra cuối chặng, có thời gian chờ để thử nghiệm trước khi bàn giao vào sử dụng.
Tùy vào thang điểm đánh giá của 3 yếu tố trên mà chúng ta xác định được công trình có về đích đúng với tiêu chí ban đầu hay không.
Trong trường hợp giả định yếu tố số 1 hoàn toàn đúng, nhưng đơn vị thi công do chủ đầu tư chỉ định, không có sự quản lý của đơn vị độc lập, thì mức độ đạt được kỳ vọng trong khung 50% – 80%, áp dụng cho cả 3 tiêu chí tiến độ – thẩm mỹ – tài chính. Sẽ có vài nhà thầu muốn đạt biên độ lợi nhuận, họ sẽ thay đổi biện pháp thi công, thay đổi vài vật liệu, và kết quả chủ đầu tư sẽ nhận được sẽ không như kỳ vọng ban đầu. Việc này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao, cũng có thể ảnh hưởng đến giá thành thi công vượt gói budget dự toán, cũng có thể phá vỡ mong muốn về hình thức kiến trúc – nội thất mà trước đó chủ đầu tư đã bỏ công sức, tiền bạc và tư duy ra để làm việc với đơn vị tư vấn thiết kế.
Bàn về vai trò của The-Nest-Studio, kiến trúc Tổ Ấm đối với dự án Namia Retreat Resort từ 1/8/2024 đến 25/2/2025 – quản lý chất lượng đối với hạng mục hoàn thiện kiến trúc và nội thất, hỗ trợ đưa vào sử dụng. Hợp đồng ký với HG Holdings không bao gồm kiểm tra số lượng, không được quyền biết / can thiệp về giá thành cũng như tiến độ dự án. Hẵng rồi, vào dự án vào những tháng cuối cùng, thì chúng tôi phải rõ vai trò của chúng tôi là hỗ trợ về đích, chứ giá cả gì tầm này.
Từ tháng 8 đến tháng 10, mọi việc như kế hoạch, 50% trong tổng khối lượng 60 căn villa đạt yêu cầu. Cứ nguyên tắc sàn tường trần và chiến. Sàn gõ ộp / rà roan / độ chênh cote (tính theo zem) trong phạm vi cho phép. Tường là cái oái oăm nhất, khoai sắn nhất, trời thì mưa dầm dề, ngoài không được, trong chẳng xong. Trần thì 2 đơn vị thi công nội thất, và 1 đơn vị thứ 3 thi công ngoại thất, biện pháp thi công 2 ông khác nhau cho kết quả khác nhau, về bàn giao sẽ là 2 phương án bảo trì khác nhau… Trong khi đó, 10 công trình công cộng gồm Lễ tân 1, Lễ tân 2, nhà hàng Merchant, BoH, Pool-bar A, Pool-bar B, Kid Club, Gym & yoga, Lumina Spa, Zen Terrace, hồ cảnh quan và hồ bơi trung tâm, vẫn còn đang trong tình trạng phần tô trát chưa xong, sắt hình các thể loại chưa xong, mái vọt chưa lợp… Đại khái là, áp scope of work (SoW) của Nest-Team thì chưa có gì để bàn.
Từ tháng 11/2024 đến tháng 2/2025 mới chính thức bước vào cuộc chiến. Tại thời điểm vận hành vào ngồi hẳn trong khu BoH, mỗi người trong dự án từ công nhân đến kỹ thuật, từ nhà thầu đến ban quản lý, đều nhận định khác đi về tình hình cấp bách của Namia. Đứng trước tình hình này, ngoài SoW thì dĩ nhiên ta có quyền dửng dưng… Tuy nhiên, sau 3 đêm vò đầu bứt tóc, mất ngủ vì việc cân nhắc tạm biệt dự án hay tiếp tục, mình đã nghĩ về lý do bắt đầu “NIỀM TỰ HÀO DÂN TỘC”, vì một dự án mang tầm vóc có thể vác đi chiến với thế giới ngoài kia, mình buộc phải thay đổi. Bộ 3 tiêu chí thay đổi thứ tự: 1.TIẾN ĐỘ – 2.GIÁ THÀNH – 3.THẨM MỸ. Vậy là bộ 3 nhân sự team nội thất kiến trúc hoàn thiện cũng thay đổi theo, ưu tiên QUẢN TRỊ, tức là làm việc với con người nhiều hơn, tương tác nhiều hơn, dùng chiến thuật nhiều hơn. Mục tiêu cuối cùng là về đích đúng thời hạn. Đằng nào thì đây không còn là uy tín riêng của HG hay LW, đây là lời hứa của cả Hội An đối với thế giới về việc mở bán phòng đúng ngày 15/1/2025 đấy! Giờ chỉ có lấy mô tơ gắn vô mông từng ông mà chạy.
VILLA – Vẫn nhớ case đau não nhất là căn S1, trần gỗ tự nhiên ghép thanh bán nguyệt 100%, bỗng một ngày THẤM từ trên xuống dưới do mưa dầm, gỡ ra đã đớ cả người, chống thấm, test chống thấm, đợi khô, trả mặt bằng trần, trả nguyên trạng sau built-in, phối hợp 10 nhà thầu trong 1 villa, trễ bàn giao cho vận hành 2 tuần. Vẫn còn nhớ như in trưa ngày hôm đấy, trời mưa tầm tã, thợ thầu đều mệt nhừ ra. Vận hành từ chối không nhận chỉ vì máy móc nhà thầu còn nằm trong căn S1, phía sau hồ bơi còn rác. Cả team 4 chị em BQL – Hà, Chung, Việt, Toàn cùng anh Sinh – kỹ thuật của VCC và chị Nguyệt – nhân công vệ sinh của VCC, xoắn tay áo xuống dọn và “ép” (đúng nghĩa là ép) vận hành nhận cho bằng được căn S1 trong trưa hôm ấy.
KHU CÔNG CỘNG – Vẫn ớn nhất cái quy trình ngược fit-out -> tường -> sàn đá mài. Oái oăm nhất là cái gì cũng muốn mà rốt cuộc chả biết mình muốn cái gì. Không am hiểu về đặc điểm vật liệu thì phải lắng nghe, phải biết cái này ưu tiên thì phải bớt mong cầu cái kia đi, đưa xuống hàng thứ cấp ngay và luôn, chứ nhỉ! Sao cứ lòng vòng duyệt mẫu, sửa tới sửa lui, rồi lúc triển khai cả hơn 1.600m2 sàn công cộng lại ép, roan – đợi ủ rổ – mài – phủ. Nói thầu nghe là 1 chuyện, nói để người có quyền kiểm soát thẩm mỹ ngay từ đầu của dự án nghe là cả vấn đề. Những ngày tháng họp – đập bàn la hét – email – cãi nhau ì xèo – năn nỉ ỉ ôi, đủ màu sắc. Rồi 15/1/2025 cũng đến. Sáng hôm ấy, ai cúng khai trương thì cúng, ai tiếp tục defect cứ defect, ai dọn vệ sinh cứ dọn. Mình, đêm hôm trước còn đợi chờ Tân An Phú đấu điện đỏ đèn cảnh quan đoạn cầu và bảng hiệu, sáng hôm sau 5g đã lọ mọ chạy xuống xem đủ đồ rời chưa. Chạy 1 vòng, rác quá trời rác từ đầu trên đến cuối đảo, sau mưa – bùn đất quá trời, đồ rời còn chưa cắt ra khỏi bọc. Một tay gọi điện thoại các anh em BQL Lâm, Khoa, Việt, team Nest, với các chỉ huy trưởng, chỉ huy phó các nhà thầu; một tay nhắn group phối hợp cho các giám đốc của các công ty nắm tình hình phối hợp. Chưa thấy cảnh nào như cảnh này, kỹ sư – kiến trúc sư gì không cần biết, không cả phân biệt ban này thầu kia, xúm nhau vào dọn dẹp, bày biện 4 tiếng liên tục. May quá, 10g sáng, vừa kịp đón vị khách đầu tiên. Ta nói cả đời làm nghề, chả có lúc nào là không chạy deadline. Từ đồ án ở trường, cho đến công trình nhỏ, đến công trình to, rồi dự án.
Kết luận: quản lý dự án trong thời buổi này cần tinh thần “Agile leadership”. Khi mình LÀM BẰNG CẢ TẤM LÒNG, trời đất hiển linh.